Eigendom Belast Met Gebruik En Bewoning

Stel je voor: je ouders worden ouder en willen kleiner gaan wonen. Ze willen hun geliefde huis, vol herinneringen, verkopen. Maar de gedachte om het helemaal los te laten, om hun vertrouwde omgeving achter te laten, is moeilijk. Misschien herken je dit scenario. Of misschien ben je zelf wel in die positie. Een oplossing die vaak over het hoofd wordt gezien, maar die uitkomst kan bieden, is het vestigen van een recht van gebruik en bewoning op de woning. Dit artikel duikt diep in de details van dit recht, de voor- en nadelen, en wat je moet weten voordat je deze beslissing neemt.

Wat is 'Eigendom belast met Gebruik en Bewoning' precies?

Het begrip "Eigendom belast met Gebruik en Bewoning" is een juridische constructie waarbij de volledige eigendom van een onroerend goed (meestal een huis) wordt gesplitst. De ene partij (vaak de kinderen) verkrijgt de bloot eigendom, terwijl de andere partij (vaak de ouders) het recht van gebruik en bewoning behoudt. Dit betekent concreet dat de ouders het recht hebben om in de woning te blijven wonen, alsof ze nog steeds de volledige eigenaar zijn. Ze mogen het huis gebruiken en bewonen, maar ze zijn niet langer de economisch eigenaar.

Belangrijk: Het recht van gebruik en bewoning is een persoonlijk recht. Dat wil zeggen dat het gebonden is aan de persoon van de rechthebbende(n) (in dit geval de ouders). Het kan in principe niet worden overgedragen of verhuurd aan anderen.

De juridische basis

De basis van het recht van gebruik en bewoning is te vinden in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Het is een zogenaamd beperkt recht dat wordt gevestigd op een onroerende zaak. Dit betekent dat het recht van gebruik en bewoning 'knabbelt' aan het eigendomsrecht, waardoor de bloot eigenaar minder rechten heeft dan een volledige eigenaar.

Waarom kiezen voor 'Eigendom belast met Gebruik en Bewoning'?

Er zijn diverse redenen waarom men zou overwegen om de eigendom van een woning te belasten met een recht van gebruik en bewoning:

Het creëert zekerheid voor de ouders: Ze kunnen in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, zonder zich zorgen te hoeven maken over de verkoop van de woning.
Het kan fiscaal voordelig zijn: Afhankelijk van de situatie kan het leiden tot een lagere erfbelasting. De waarde van de bloot eigendom is immers lager dan de waarde van de volledige eigendom.
Het regelt de toekomstige overdracht: De overdracht van de woning aan de kinderen is al geregeld, waardoor er minder gedoe is bij een eventueel overlijden.
Het kan helpen bij het verdelen van de erfenis: De waarde van de bloot eigendom kan worden verrekend met andere delen van de erfenis.

Laten we een voorbeeld nemen. Stel, Jan en Marie, beiden 75 jaar oud, willen hun huis overdragen aan hun zoon Pieter. De waarde van het huis is €400.000. Door het vestigen van een recht van gebruik en bewoning wordt de waarde van de bloot eigendom aanzienlijk lager (afhankelijk van de leeftijd van Jan en Marie en de geldende rentetarieven). Pieter betaalt minder erfbelasting over de bloot eigendom dan wanneer hij het huis zou erven na het overlijden van zijn ouders. Jan en Marie kunnen ondertussen ongestoord in hun huis blijven wonen.

De nadelen en aandachtspunten

Hoewel het recht van gebruik en bewoning aantrekkelijke voordelen biedt, zijn er ook nadelen en aandachtspunten waar je rekening mee moet houden:

Beperkte flexibiliteit voor de bloot eigenaar: De bloot eigenaar kan de woning niet verkopen of verhuren zolang het recht van gebruik en bewoning bestaat.
Onderhoud en kosten: Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning? Wie betaalt de onroerendgoedbelasting en de verzekeringen? Duidelijke afspraken zijn cruciaal om conflicten te voorkomen. Vaak, maar niet altijd, is het zo dat de rechthebbende van het recht van gebruik en bewoning verantwoordelijk is voor het dagelijks onderhoud en de gebruikelijke lasten. De bloot eigenaar is dan vaak verantwoordelijk voor de grote reparaties en renovaties.
Waardevermindering: De waarde van de woning kan dalen door het recht van gebruik en bewoning. Dit kan de verkoopbaarheid in de toekomst beïnvloeden.
Conflicten: Onenigheid over onderhoud, renovaties of andere aspecten van de woning kan leiden tot conflicten tussen de rechthebbende van het recht van gebruik en bewoning en de bloot eigenaar.

Het is van groot belang om duidelijke afspraken te maken en deze vast te leggen in een notariële akte. Denk hierbij aan afspraken over onderhoud, verzekeringen, onroerendgoedbelasting, en de verdeling van verantwoordelijkheden.

Verantwoordelijkheid voor kosten: Een nadere blik

Zoals eerder genoemd, is het essentieel om helderheid te scheppen over wie welke kosten draagt. Over het algemeen draagt de rechthebbende van het recht van gebruik en bewoning de lasten die verband houden met het gebruik van de woning. Denk hierbij aan:

Gas, water en elektriciteit
Kleine reparaties en onderhoud
Waterschapsbelasting
Gemeentelijke heffingen (voor zover ze betrekking hebben op het gebruik)

De bloot eigenaar draagt vaak de lasten die verband houden met het eigendom van de woning. Denk hierbij aan:

Grote reparaties en onderhoud (zoals dakreparaties of het vervangen van de verwarmingsketel)
Onroerendgoedbelasting (hoewel hierover ook andere afspraken kunnen worden gemaakt)
Opstalverzekering

Echter, dit is slechts een algemene richtlijn. De concrete afspraken moeten in de notariële akte worden vastgelegd om misverstanden te voorkomen.

Fiscale aspecten

Het vestigen van een recht van gebruik en bewoning heeft fiscale gevolgen, zowel voor de ouders als voor de kinderen. De belangrijkste fiscale aspecten zijn:

Erfbelasting: De bloot eigendom wordt belast met erfbelasting bij de overdracht van de woning. De waarde van de bloot eigendom wordt berekend op basis van de waarde van de woning, de leeftijd van de rechthebbende(n) van het recht van gebruik en bewoning, en een wettelijk vastgestelde rente. Hoe ouder de rechthebbende(n), hoe lager de waarde van het recht van gebruik en bewoning, en hoe hoger de waarde van de bloot eigendom (en dus de te betalen erfbelasting).
Inkomstenbelasting: De rechthebbende van het recht van gebruik en bewoning kan de hypotheekrente blijven aftrekken (indien van toepassing). De bloot eigenaar heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Overdrachtsbelasting: In sommige gevallen kan er overdrachtsbelasting verschuldigd zijn bij het vestigen van het recht van gebruik en bewoning. Dit is met name het geval als er sprake is van een (gedeeltelijke) verkoop van de woning.

Het is raadzaam om een fiscalist of notaris te raadplegen om de fiscale gevolgen van het vestigen van een recht van gebruik en bewoning in jouw specifieke situatie in kaart te brengen.

Hoe vestig je een Recht van Gebruik en Bewoning?

Het vestigen van een recht van gebruik en bewoning vereist de tussenkomst van een notaris. De notaris stelt een notariële akte op waarin het recht van gebruik en bewoning wordt vastgelegd. Deze akte moet vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Pas na inschrijving in de openbare registers is het recht van gebruik en bewoning daadwerkelijk gevestigd en is het beschermd tegen derden.

De stappen in het kort:

Overleg met een notaris: Bespreek je wensen en laat je adviseren over de mogelijkheden en de gevolgen.
Opstellen van de notariële akte: De notaris stelt de akte op, waarin alle afspraken worden vastgelegd.
Ondertekening van de akte: De akte wordt ondertekend door alle betrokken partijen.
Inschrijving in de openbare registers: De notaris zorgt voor de inschrijving van de akte in de openbare registers van het Kadaster.

Conclusie: Zorgvuldige afweging en deskundig advies zijn essentieel

Het vestigen van een eigendom belast met gebruik en bewoning kan een waardevolle oplossing zijn voor ouders die graag in hun huis willen blijven wonen, maar tegelijkertijd hun vermogen willen overdragen aan hun kinderen. Het biedt zekerheid en kan fiscaal voordelig zijn. Echter, er zijn ook nadelen en aandachtspunten waar je rekening mee moet houden. Duidelijke afspraken over onderhoud, kosten en verantwoordelijkheden zijn cruciaal om conflicten te voorkomen. Daarom is het van groot belang om je goed te laten informeren en adviseren door een notaris en eventueel een fiscalist voordat je deze beslissing neemt. Een zorgvuldige afweging van de voor- en nadelen, rekening houdend met jouw specifieke situatie, is essentieel om te bepalen of het vestigen van een recht van gebruik en bewoning de juiste keuze is voor jou en je familie.